IPTU, ITBI, “CPF DOS IMÓVEIS” Morar e investir em Cascavel é um bom; o cofre da Prefeitura agradece

Cascavel e Paraná - Cascavel vive uma contradição típica das cidades que crescem rápido demais — e gostam de celebrar isso. De um lado, o discurso oficial exalta desenvolvimento, valorização imobiliária, novos empreendimentos e a chegada constante de moradores e investidores. De outro, o custo de permanecer na cidade — especialmente para quem é dono de imóvel — sobe em um ritmo que já não passa despercebido nem pelos mais otimistas.

Ter uma casa, apartamento ou terreno em Cascavel deixou de ser apenas um investimento ou uma conquista patrimonial. Tornou-se, cada vez mais, um exercício permanente de planejamento financeiro e tributário. Morar bem continua sendo possível; pagar por isso, nem tanto.

Cidade aquecida e pressionada

O mercado imobiliário local segue em alta. A cidade cresce cerca de seis mil habitantes por ano e enfrenta um déficit habitacional estimado em 15 mil moradias. A demanda permanece firme, os lançamentos se multiplicam e os preços acompanham o movimento. Comprar imóvel em Cascavel continua sendo, sob muitos aspectos, um bom negócio.

Mas o aquecimento do mercado veio acompanhado de uma escalada silenciosa de custos, puxada não apenas pelo valor do metro quadrado, mas também — e sobretudo — pela criatividade arrecadatória do poder público municipal e federal.

O aumento do IPTU

Após mais de uma década sem atualização integral da PGV (Planta Genérica de Valores), no final de 2025, a Prefeitura de Cascavel decidiu fazer o que administrações anteriores evitaram com zelo quase histórico: corrigir a base de cálculo do IPTU. O argumento técnico é conhecido — a PGV estaria defasada desde 2014, permitindo que imóveis de alto padrão pagassem imposto semelhante ao de regiões periféricas.

A forma escolhida para resolver o problema, no entanto, foi tudo, menos didática. A Câmara aprovou, em votação relâmpago e sem debate efetivo, um projeto que altera profundamente a cobrança do IPTU a partir de 2026. Inicialmente, o imposto passa a ser calculado sobre 20% do valor real de mercado do imóvel, percentual que sobe cinco pontos percentuais por ano até atingir 70% em 2036 — uma progressividade que não deixa margem para surpresas, apenas para boletos cada vez mais robustos.

Há uma trava que limita o aumento anual a 30%, além de desconto de até 20% para pagamento à vista. Ainda assim, trata-se de um aumento real, contínuo e cuidadosamente programado por uma década inteira.

Nos bastidores, a leitura política é de que o atual governo resolveu, de uma só vez, pendências acumuladas por várias gestões. O cronograma ficou amarrado em lei, blindando futuras administrações do desgaste político. Para o contribuinte, como de costume, restou a parte mais concreta do processo: a conta.

Justiça fiscal ou conveniência arrecadatória?

A Prefeitura estima um incremento de cerca de R$ 50 milhões por ano na arrecadação do IPTU. Oficialmente, o discurso é de justiça fiscal e alinhamento às recomendações do Tribunal de Contas do Estado e à Reforma Tributária. O argumento se sustenta tecnicamente.

Politicamente, porém, chama atenção o contraste entre a pressa na votação e o impacto duradouro da medida. O debate público foi curto. O carnê, não.

ITBI ficou mais rígido (e caro)

Outra mudança que pesa no bolso de quem compra imóvel foi a alteração no Código Tributário Municipal relacionada ao ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Segundo o líder do governo na Câmara, vereador Carlos Xavier, não houve aumento de alíquota nem de base de cálculo, apenas adequação à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Na prática, isso significa que o imposto deve incidir sobre o valor real do negócio, desde que compatível com os preços de mercado. Se o valor declarado destoar, a Fazenda Municipal pode intervir, e comprador e vendedor podem responder judicialmente.

É o tipo de mudança que não aparece como “aumento”, mas fecha brechas históricas. O espaço para declarar valores subestimados praticamente desaparece. Comprar imóvel ficou mais transparente — e, por coincidência, mais caro.

Todo mundo vai sentir!

O impacto não para no proprietário. Segundo o corretor Alexandro Germano Pires, sócio da imobiliária Fão Imóveis West Side, o mercado não deve esfriar. A demanda segue forte. Mas o custo extra não evapora. “Quem tem imóveis para locação tende a repassar essa carga tributária para o aluguel. De algum lugar essa conta vai sair”, afirma.

O efeito é em cadeia: imposto maior para o proprietário, aluguel maior para o inquilino.

Cascavel se consolida como polo regional, cidade desejada e mercado promissor. Mas o preço desse desenvolvimento recai, cada vez mais, sobre quem possui patrimônio imobiliário. Ser dono de imóvel continua sendo um bom negócio. Só deixou de ser um negócio simples. Hoje, exige atenção, cálculo e a consciência de que o crescimento urbano também cobra pedágio — e ele chega, pontualmente, no carnê.

O cerco fiscal

Somam-se a isso as tradicionais custas cartorárias, registros, escrituras e taxas, todas sensíveis ao valor do imóvel. E, agora, um novo ingrediente nacional entra na conta: o Cadastro Imobiliário Brasileiro, o chamado “CPF dos imóveis”.

Com ele, cada imóvel terá um identificador único, integrado às bases da Receita Federal, cartórios, prefeituras e registros ambientais. O sistema cria ainda um “valor de referência” oficial, que poderá ser usado para cálculo de tributos como IPTU, ITBI, IBS, CBS e ITCMD. Em outras palavras: o cruzamento de dados ficou mais eficiente, e a margem para divergências ficou mínima.

Os impactos da Reforma Tributária

Em determinados casos, a carga tributária pode se aproximar de 40% do valor da operação. O recado do Fisco é direto e sem metáforas: investir em imóveis sem planejamento tributário virou um risco elevado.

De acordo com um advogado especialista ouvido pela reportagem, quem comprar e vender mais de três imóveis por ano será enquadrado como fornecedor habitual, nos termos do Art. 251, §1º, I, com incidência de IBS, CBS e Imposto de Renda. “Vai ter um empilhamento tributário. Em alguns casos, a carga chega a algo em torno de 40%”, afirma.

A lógica se estende às locações. “Se a pessoa comprar e vender mais de quatro imóveis por ano ou tiver mais de quatro imóveis para locação, o ideal é abrir uma empresa. A empresa já contribui com esses impostos por natureza, mas tem redutores específicos.”

No fim das contas, Cascavel segue crescendo, atraindo investimentos e moradores. Só ficou mais claro — e mais caro — que prosperar na cidade exige não apenas capital, mas também contabilidade afiada.