PEU das Vargens ganha novo texto da Prefeitura do Rio

RIO – No fim das atividades da Câmara Municipal, em 2015, duas decisões abriram caminho para profundas mudanças nas Vargens. A aprovação da Lei Complementar 160, que flexibiliza exigências para a regularização dos condomínios, demanda histórica dos moradores; e o envio, pela prefeitura, do Projeto de Lei 140, que trata dos parâmetros para a Operação Urbana Consorciada (OUC) no local, e define o novo Plano de Estruturação Urbana (PEU) das Vargens, suspenso desde 2009. Com isso, o poder público repete o modelo realizado no Porto e tenta promover investimentos em infraestrutura, num prazo de 35 anos, por meio da iniciativa privada.

O modelo de parceria público-privada (PPP) teve um estudo, encomendado em meados de 2015 pela prefeitura e realizado pelas construtoras Odebrecht e Queiroz Galvão, ao custo de R$ 12 milhões. A operação, caso a lei seja aprovada, será viabilizada através da comercialização de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), ou seja, as construtoras pagarão contrapartidas pelo direito de erguer prédios maiores. O objetivo da prefeitura é ordenar o crescimento da região. O texto autoriza o Poder Executivo a emitir 13,4 milhões de Cepacs com valor mínimo de R$ 650 cada.

Com tantas promessas de transformação, a OUC e o PEU não são unanimidades. Para o arquiteto e urbanista Canagé Vilhena, há duas falhas no projeto de lei: a falta de representatividade e de consulta popular; e a ausência de um plano detalhado de desenvolvimento.

? O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Rio, de 2011, determina que deve haver um projeto detalhado para desenvolvimento de regiões da cidade que não têm infraestrutura adequada. O PEU na verdade não contempla isso, pois é só um código de obras, e a prefeitura explora essa confusão. A OUC tem 35 anos de prazo, mas no dia seguinte à sua aprovação já será possível construir prédios de até 18 andares, dependendo do zoneamento. Acho que aqui deveria ser como no Jardim Oceânico, com uma limitação de até três pavimentos ? afirma Canagé.

O urbanista destaca outro artigo, que se refere à formação do conselho consultivo:

? Determina seis integrantes do poder público e três da sociedade civil. Só que os últimos precisam ser escolhidos pelos demais. Assim a representação popular torna-se minoritária.

Já Rogerio Appelt, presidente da Comissão de Acompanhamento do PEU, acredita que a nova proposta é razoável.

? Baixaram um pouco o gabarito em relação ao PEU anterior, mas agora existirá a obrigatoriedade da contrapartida, o que acho justo. O novo texto privilegia mais as vias secundárias. Antes se restringia à Estrada dos Bandeirantes. Outra vantagem foram os descontos, mesmo que pequenos, para quem preservar a natureza nas obras ? diz Appelt, em relação a certas isenções, como a de 10% na outorga para a construtora que criar uma reserva natural no terreno.

Sua preocupação quanto à OUC, porém, está no modelo de execução, via Cepac.

? O interesse das construtoras foi superdimensionado no Porto Maravilha, e a Caixa teve que arcar com grande parte do aporte financeiro ? diz.

Na época do lançamento do projeto, a prefeitura prometia estudar a viabilidade de questões como a universalização do saneamento básico, a macrodrenagem de canais, BRT e criação de circuito cicloviário e de parques ecológicos. O texto enviado à Câmara, porém, não detalha esses pontos.

? O projeto não entra em detalhes com relação a infraestrutura e mobilidade. Nosso papel é acompanhar e sugerir melhorias ? diz Jorge Lopes, membro da Comissão de Acompanhamento do PEU.

Segundo a prefeitura, o papel do Projeto de Lei é discutir a ocupação na região. Só a partir disso os serviços de infraestrutura serão detalhados, mas saneamento e mobilidade são prioridades, e não necessariamento serão privatizados. E rechaça a visão de que o PEU é um ?código de obras? e diz que é uma legislação que determina áreas específicas a serem adensadas, enquanto que o Plano Diretor citado ?compreende áreas de macroplanejamento?.