RIO – O pedido de recuperação judicial da PDG deixou em pior situação quem desistiu da compra do imóvel e aguarda o pagamento pela devolução da unidade que havia comprado. Esses consumidores, que recorreram ao distrato, já não têm mais o bem. Se a Justiça de São Paulo aceitar o pedido de proteção contra credores apresentado pela incorporadora na quarta-feira, ficam suspensos por 180 dias todos os processos em andamento contra a empresa, inclusive aqueles em fase de execução para pagamento. Ou seja, não há data para receber os valores já pagos para a construtora. A PDG tem dívida total de R$ 7,8 bilhões e 14 obras paradas, sendo seis delas no Rio. Especialistas em direito imobiliário e defesa do consumidor recomendam cautela máxima para quem comprou um imóvel e ainda aguarda a entrega.
? A primeira providência que o mutuário deve tomar é verificar como anda a obra de seu empreendimento, se ele está arrolado no processo de recuperação judicial ou não. E, mais importante, se o empreendimento está entre os cerca de 50 que têm patrimônio de afetação. Caso se enquadre neste último caso, o consumidor pode ficar mais tranquilo, pois esse instrumento jurídico blinda o empreendimento em relação às contas da empresa e da contaminação com outras construções. É a melhor situação ? explica o advogado Luis Fernando Marin, professor de Direito Imobiliário da Escola de Magistratura do Estado do Rio.
Na avaliação de especialistas, o mutuário é considerado um credor sem garantia, o que, tecnicamente, indica que ele não seria prioridade na negociação. Os analistas consultados ponderam, porém, que, para viabilizar a continuidade da companhia, é possível que ela dê atenção especial a estes clientes num eventual plano de recuperação.
O advogado Hamilton Quirino, que se debruça sobre esse tipo de caso desde a quebra da Encol, nos anos 1990, é mais incisivo. Ele recomenda que o consumidor entre com uma ação na Justiça para pagamento das prestações em juízo nos casos de obras em atraso ou em ritmo lento. A segunda etapa seria a destituição da empresa por uma associação formada pelos compradores daquele empreendimento, modelo feito com sucesso, diz Quirino, no caso da Encol e de outras construtoras Brasil afora.
? Nesse caso, é preciso que metade mais um dos mutuários concordem. É preciso levantar o quanto foi feito da obra, o orçamento total, quanto já foi gasto, o que resta, quantos imóveis ainda restam para ser vendidos. Essa destituição do incorporador está prevista na Lei 4.591/64. A empresa não costuma se negar a fornecer os dados, até porque obras paradas são entraves para negociação com credores, e a destituição para realização da obra em condomínio tem se mostrado eficaz ? explica Quirino, acrescentando que, caso o empreendimento venha ser negociado com um banco ou outro construtora nesse meio tempo, a constituição da comissão não inviabiliza nem atrapalha o negócio.
O especialista recomenda o pagamento em juízo até mesmo para mutuários que estão com unidades prontas, mas para as quais a incorporadora ainda não deu baixa na hipoteca. Cristiano Heineck Schmitt, diretor do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon), também defende que o pagamento seja feito em juízo:
? Para casos de obras em atrasos e aquelas sequer iniciadas, ainda assim há garantia sobre o terreno. Mas pagar em juízo, no atual cenário, é uma medida interessante para preservar o direito sobre o bem e não arcar com encargos.
O advogado Renato Anet, especialista em direito imobiliário, pondera que a estratégia pode inviabilizar a recuperação da companhia se todos decidirem pagar em juízo.
? Se a construtora não recebe, não terá recursos para continuar a obra. Isso pode acabar levando-a de fato à falência. A recuperação judicial propõe salvar a empresa, se o mutuário não paga, pode levar a empresa para o buraco. O importante é ter um acompanhamento próximo, contratar até um técnico. Se a obra parar, aí sim é hora de ir à Justiça ? ressalta.
Marin lembra ainda que nos casos em que é evidente que a empresa não conseguirá cumprir o prazo de conclusão da obra, incluindo os 180 dias de tolerância, conhecido como inadimplemento antecipado, a lei prevê que os consumidores têm direito de pedir a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos sem qualquer desconto. Constatada essa situação, a orientação do professor é de entrada imediata no Judiciário.
