Com o aumento do número de mutuários que desistem da compra do imóvel, principalmente quando adquiridos na planta, tramita no Congresso um projeto de lei (1220/15) que trata sobre o assunto. Aprovado na Câmara dos Deputados, o projeto prevê a devolução apenas da metade do valor já pago a construtora. Segundo o texto, que deve ser encaminhado para o Senado, quando o empreendimento tiver o patrimônio separado do da construtora, em um mecanismo chamado de patrimônio de afetação, o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem. Ou seja, haverá uma multa de 50%.
A medida comemorada pelo mercado imobiliário, por outro lado, vai exigir mais atenção ainda do consumidor, antes de fechar a compra de um imóvel. De acordo com especialistas ouvidos, antes fechar o negócio ele deverá ter certeza de que terá condições da arcar com as parcelas. O consumidor precisa ter ciência de que, caso desista de comprar o imóvel,ele só irá receber metade de tudo o que já foi pago. Vale ressaltar que, em muitos casos, os consumidores recorrer ao uso do dinheiro do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), aceito como parte de pagamento da entrada da compra do imóvel.
Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel. O projeto original fixava 10% de desconto na restituição das parcelas pagas para qualquer caso. Um destaque do PT tentou recolocar esse índice menor, mas foi rejeitado pelo Plenário.
Patrimônio separado
Devido à restrição de crédito para o setor imobiliário em razão do baixo número de vendas e alto índice de distrato, a tendência do sistema financeiro é privilegiar empreendimentos com patrimônio afetado por causa da maior segurança de retorno.
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam o crescimento desse mecanismo desde 2016 na venda de imóveis na planta na maioria de grandes empresas (Rossi Residencial, MRV Engenharia, Cyrela, Even Construtora e Incorporadora, EZTec e Rodobens Negócios Imobiliários).
Com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam ao patrimônio da incorporadora ou construtora e, se ela entrar em dificuldades financeiras, não poderá fazer parte da massa falida.
Para o relator, exatamente porque esse dinheiro é usado para a conclusão do empreendimento que seu texto permite a devolução de 50% dos valores apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
“O bem jurídico maior deve ser a proteção dos consumidores que se mantêm no empreendimento e, portanto, querem efetivamente cumprir e ver cumpridos seus contratos”, afirmou o deputado Jose Stédile (PSB-RS).
Essa regulamentação deve evitar transtornos na vida dos mutuários. “Isso ajudará as pessoas que guardaram dinheiro durante a vida toda, usaram fundo de garantia, deram entrada em um imóvel e, de repente, ficaram desempregadas, sem condições sequer de acionar a Justiça”, disse.
O projeto de lei visa atender às necessidades do setor empresarial quanto às dos consumidores, achando um meio termo para que as pessoas recebam de volta o dinheiro que pagaram – descontados os encargos administrativos, a corretagem e outras despesas havidas.
Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato.
Descontos
Em ambos os casos, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”, a incorporadora imobiliária poderá descontar ainda valores relativos aos impostos incidentes sobre a unidade; cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores; demais encargos previstos em contrato; e um montante a título de fruição do imóvel.
Esse montante será calculado segundo critério pactuado ou, na falta deste, de forma fixada pelo juiz em valor equivalente ao de aluguel de imóvel de mesmo padrão e na mesma localidade.
Quando o comprador desistente apresentar um interessado em ficar com o imóvel, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
Já no caso de revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador será pago em até 30 dias da revenda.
Atraso na entrega
Quanto à penalidade pelo atraso na entrega do imóvel, o substitutivo de Stédile dá o prazo de 180 dias de prorrogação dessa entrega sem multa ou motivo de rescisão contratual se isso estiver expressamente pactuado no contrato.
Após esses 180 dias, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
Na hipótese de estourar os 180 dias e o comprador não desejar romper o contrato, será devida, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.
