RIO ? Com os preços altos de venda, a opção, na maioria dos casos, é alugar um imóvel. No entanto, é preciso estar muito atento às leis que regem esse tipo de transação. De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário Luciana Cruz, boa parte da população desconhece quais os direitos e obrigações do locador e do locatário.
?Normalmente, as pessoas pensam que essa transação está relacionada ao direito de consumo, quando, na verdade, possui legislação própria, a Lei de Locações. É muito importante deixar claro, especialmente para quem aluga imóvel, que essa não é uma relação de consumo ? afirma Luciana.
A lei que rege a locação de imóveis data de outubro de 1991, sancionada por Fernando Collor, então presidente da República. Segundo a legislação, tanto o proprietário do imóvel, quanto o inquilino, possuem obrigações na transação.
? O artigo 22 da lei estabelece que o locador, além de entregar o bem em perfeitas condições de uso, deve, sempre que solicitado pelo locatário, entregar um documento com uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência clara a qualquer defeito ou dano existente ? esclarece a especialista.
Por outro lado, de acordo com a Lei de Locação, o locatário deve entregar o imóvel nas condições exatas em que recebeu imóvel, bem como levar ao conhecimento do proprietário quais avarias ocorreram durante a vigência do contrato. O artigo 23 da lei, que estabelece as obrigações do locatário, também menciona o pagamento pontual, despesas ordinárias de condomínio e a permissão de vistoria por parte do proprietário (mediante combinação prévia de data e horário) como deveres do inquilino.
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A advogada esclarece, no entanto, que benfeitorias realizadas no imóvel possuem previsão legal para ressarcimento.
? Benfeitorias necessárias, aquelas que são fundamentais para o uso do imóvel, não precisam de autorização do proprietário. Já as que são classificadas como benfeitorias úteis ? as que não afetam diretamente no uso do bem ? precisam de anuência do locador. As benfeitorias voluptuárias, aquelas que não acrescentam valor ao imóvel, não serão, em momento algum, indenizadas ? conclui Luciana
Os contratos, normalmente, trazem uma cláusula que especifica que o inquilino deve entregar o imóvel em perfeito estado, um termo bastante genérico. A especialista explica que a existência dessa cláusula num contrato de locação cria uma presunção de que o imóvel realmente estaria em perfeitas condições no momento da locação, com a pintura e piso em perfeito estado, com janelas funcionando perfeitamente etc. Como se trata de uma presunção, cabe ao inquilino comprovar que o imóvel não estava naquelas condições no momento da entrega. Para isso, ressalta Luciana, ele poderá se valer de qualquer meio de prova, tais como fotografias tiradas no momento da locação, testemunhas e documentos que comprovem efetivamente que o imóvel não estava nas condições descritas no contrato.
? O ideal é exigir a vistoria de entrada no momento da locação, participar da vistoria e exigir que quaisquer irregularidades, eventualmente encontradas, sejam especificadas no documento, com registro fotográfico, inclusive ? afirma.
Luciana diz que é importante destacar que os proprietários não podem, sob qualquer argumento, deixar de receber as chaves do imóvel. Se o locatário deixar dívidas ou o imóvel não estiver nas condições em que foi entregue, o locador poderá exigir judicialmente o pagamento de indenização pelos danos, inclusive alugueis perdidos (lucros cessantes) pelo tempo em que deixou de alugar o imóvel para realizar a reforma, mas jamais poderá deixar de receber as chaves, por qualquer motivo.
Caso o locador se recuse a receber as chaves, completa, deve o locatário ingressar com uma ação judicial de consignação das chaves do imóvel, sob pena de ser cobrado pelos alugueis até a data da efetiva entrega.
Luciana reforça que as regras citadas valem tanto para locações residenciais ou não residenciais, com exceção apenas às locações built-to-suit, que são utilizadas apenas por indústrias e grandes empresas, pois são aquelas locações em que o locador adquire um imóvel ou faz reforma substancial à pedido do locatário, para só então realizar a locação. Nesses casos, a pactuação entre as partes é livre.
Confira outras dúvidas recorrentes, segundo a advogada:
? Rescisão do contrato antes do prazo estipulado:
Locador ? Seja o imóvel para fins residenciais ou comerciais, o locador não possui o direito de pleitear ou reivindicar a retomada do imóvel antes do final do contrato de locação. O locador somente tem este direito caso haja alguma infração contratual por parte do inquilino, como, por exemplo, atraso no pagamento dos alugueis ou realização de obras não autorizadas pelo locador. Estes são apenas exemplos mais comuns de infração contratual que o inquilino pode incorrer e que justificam o pedido de retomada do imóvel pelo locador durante o prazo estipulado no contrato. Nestes casos, esclarece Luciana, a retomada deve ser exercida pelo locador através da chamada Ação de Despejo por denúncia cheia, ou seja, Ação de Despejo com justificativa em uma das hipóteses do artigo 47 da Lei de Locações.
Vale destacar que não é toda causa de denúncia cheia que autoriza a Ação de Despejo durante o prazo do contrato, visto que, por exemplo, durante o prazo do contrato o locador de imóvel residencial não tem o direito de pleitear a retomada para uso próprio.
Enquanto a locação estiver vigendo pelo prazo do contrato, o locador não pode pretender a retomada do imóvel sem uma das justificativas previstas na Lei, ainda que se disponha a pagar a multa contratual. E qualquer cláusula contratual que afaste esta regra é nula de pleno direito, na forma do art. 45 da Lei de Locações. A Lei 8.245/91 pressupõe a vulnerabilidade do locatário frente ao locador e, por isso, lhe confere maior proteção.
Locatário ? O locatário sempre tem assegurado o direito de poder entregar o imóvel antes do fim do prazo contratual, rescindindo o contrato de locação. Contudo, é sempre importante lembrar que, o direito de rescindir o contrato antes do final do prazo não afasta o dever do inquilino de promover o pagamento da multa contratual ou de indenizar o proprietário por eventuais danos que tenham sido ocasionados no imóvel durante a sua ocupação.
Ou seja, o inquilino pode entregar as chaves antes e rescindir o contrato antes do final do prazo e o locador não pode se recusar a recebê-las. Nem mesmo se recusar a recebê-las condicionando o recebimento ao pagamento da multa ou à realização de reparos no imóvel. Por outro lado, o locador poderá se valer da via judicial para exigir do inquilino o pagamento da multa contratual ou indenização em razão de danos ocasionados ao imóvel.
? É importante destacar que o locatário fica dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência de localidade derivada de ordem do empregador, público ou privado, cabendo ao inquilino apenas notificar o locador acerca da entrega prematura em razão de sua transferência profissional, por escrito, com, no mínimo, 30 dias de antecedência.
? Percentual de multa:
Geralmente, os contratos possuem a forma de cálculo da multa. A forma mais comum é de três vezes o valor do aluguel. Entretanto, essa multa deve, obrigatoriamente, ser proporcional ao prazo de cumprimento do contrato, ou seja, se o contrato for cumprido pela metade, somente será devido metade do valor da multa. Qualquer cobrança que não guarde a proporcionalidade é ilegal e abusiva e, portanto, passível de ser modificada na via judicial.
? Exigências de depósito para quem não tem fiador:
Há, hoje, além do fiador e do depósito, o seguro fiança e o título de capitalização. No seguro fiança, o locatário anualmente pagará um valor, como se fosse um seguro de um automóvel, para acionar, na hipótese de inadimplência, ao pagamento de todos os valores devidos junto ao proprietário.
No título de capitalização, o inquilino comprará um título, com valor previamente acordado com o proprietário. Ao final do contrato, havendo o cumprimento integral das obrigações, o inquilino receberá o valor atualizado. Não havendo, portanto, uma perda por parte do inquilino, desde que ele cumpra todas as cláusulas do contrato. A principal diferença é que o valor do título tende a ser bastante superior ao valor do seguro.
A caução em dinheiro, mais conhecida como depósito, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Ao final do contrato, não havendo dívida ou danos no imóvel, deverá ser integralmente devolvida pelo proprietário ao inquilino, com o acréscimo de correção monetária equivalente ao ganho de uma caderneta de poupança.
