RIO ? Disputas entre um condomínio de proprietários e empresas podem caracterizar relação de consumo direta, o que possibilita a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para resolver o litígio. O entendimento é dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que analisaram o caso de um condomínio que questionou na Justiça uma alienação feita pela construtora do prédio, e no rito da ação pediu a aplicação do inciso VIII do artigo 6º do CDC para inverter o ônus da prova, para que a construtora provasse a necessidade da alienação, bem como sua efetividade. Em primeira e segunda instância, o pedido foi negado, ao entendimento de que a relação entre o condomínio e a construtora não configura consumo de acordo com a definição do CDC. Com a negativa, o condomínio entrou com recurso no STJ.
Para o ministro relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, o conceito de consumidor previsto no CDC deve ser interpretado de forma ampla. Para ele, o condomínio representa cada um dos proprietários, e a ação busca proteger esses proprietários. Uma interpretação diversa, como a adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) ao negar a inversão do ônus da prova, significa, para o relator, que cada proprietário teria que ingressar com uma ação individual, questionando o mesmo fato. O magistrado afirmou que tal restrição não faz sentido, e explicou:
?Ora, se o condomínio detém legitimidade para defender os interesses comuns dos seus condôminos, justamente por ser constituído da comunhão dos seus interesses (artigo 12, inciso IX, do CPC/73; artigo 75, inciso XI, do NCPC), não se pode restringir a tutela legal colocada à sua disposição pelo ordenamento jurídico.
Sanseverino ressaltou que o CDC ampliou o conceito básico de consumidor para abranger a coletividade, ainda que composta de sujeitos indetermináveis.
Ônus excessivo
Ao acolher o recurso do condomínio e determinar a inversão do ônus da prova quanto à demonstração da destinação integral da alienação do imóvel, os ministros destacaram que tal procedimento seria inviável para o condomínio, por envolver sigilo bancário e acesso a documentação de difícil acesso.
?Esse ônus mostra-se excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada plenas condições de demonstrar ter utilizado integralmente o produto da operação de crédito na edificação em questão?, argumentou o relator em seu voto.
Segundo os ministros da Terceira Turma, mesmo que não fosse aplicado o CDC ao caso, a jurisprudência firmada no STJ possibilita a inversão do ônus da prova em casos como o analisado. O relator disse que o novo Código de Processo Civil ratificou a posição do tribunal e já prevê de forma expressa que o juiz pode determinar a inversão do ônus, dependendo das particularidades do caso. Trata-se da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no artigo 373, parágrafo 1º, do novo CPC.
Advogado especialista em mercado imobiliário, Hamilton Quirino esclarece que o condômino, individualmente, tem a proteção do CDC quando postula direito proprio, inclusive contra empresa construtora do prédio. Mas, quando o faz através do condomínio, sofria a restrição pelo fato de se tratar de direito coletivo, embora que com interesses individuais.
? Assim, a decisão do STJ é importantíssima, porque dá o mesmo status ao condomínio por representar os direitos de todos. A jurisprudência do STJ já autorizava o condomínio a postular direitos individuais dos condôminos.
Agora, completa Quirino, fica mais fácil e segura uma demanda com inversão do ônus da prova, dificil para o condomínio, por exemplo, em caso de defeitos na construção.
